布查特国际公寓回报率比美国还高一倍？

布查特国际公寓回报率比美国还高一倍？ 住宅式投资、商业式收益、全天候酒店服务，成老外眼中的“三好”公寓       随着锦绣香江布查特国际公寓登场亮相，2010年服务式酒店公寓上市的序幕就此揭开。      上个周末，黄金楼市记者在布查特国际公寓现场巧遇前来看房的美国客户苏中华，面对采访要求，中文流利的他不仅没有拒绝，还将心中的想法和盘托出。本期特意为此开辟专题，将他的观点还原。通过外籍人士的独特视角，也许我们能够拼贴出一幅不一样的广州服务式酒店公寓图画。     A 外企买公寓“意外”选郊区     还有四个月，美国人苏中华将再次被总公司从芝加哥空降到广州，作为一家跨国公司的高管人员，他上次造访本地，还要回溯到七年之前。     “那时候为了租带酒店服务的公寓，在广州转了半天，最后只找到中信国际公寓和远洋公寓，价格高管理又不太正宗，无奈之下选择了花园酒店。”苏中华回忆。与上次短暂停留不同，由于经济危机影响正在退去，加上中国市场的蓬勃发展，这次苏中华将被派来长期“驻扎”。按照惯例，苏中华的公司会在自己写字楼附近常租一间酒店套房，随着广州服务式酒店公寓迅速发展，他们开始转而选择购买这类产品，作为高级别员工的住宿地。     刚刚开启认购程序不久的锦绣香江布查特国际公寓是苏中华公司的目标。“锦绣香江对面是沃尔玛，里面销售有我们公司的产品。”苏中华说，“刚开始我很诧异为什么公司会选择在华南板块购置物业，因为这里只是方便工作上的监督跟单而已，没听说过有很合适的服务式酒店公寓产品。”当他提前过来实地探访之后，心中的忐忑不安完全烟消云散。苏中华发现布查特国际公寓能够提供酒店一样的服务，住起来相当舒服，而且宽敞的客厅还可以作为会议室，接待前来拜访的客户和同事。     和位于天河珠江新城闹市中的酒店式公寓不同，布查特国际公寓位于锦绣香江山水华府园区内，这是整个项目最高档次的组团，香江集团在这其中建起了一幢三梯八户欧式公寓格局的住宅楼，并将聘用戴德梁行作为管理顾问。整幢住宅包括350套豪华公寓，户型间隔由一房一厅、两房两厅、三房两厅组成，面积最小40平方米，最大超过160平方米。     布查特国际公寓一楼的大堂挑高达到13米，相当于普通住宅的三四层楼，大堂用材与拉斯维加斯酒店相同，六台电梯同时启用，可以方便业主上下，电梯间则用纯玉石打造。每天从早到晚，客人都将享受到全面贴身的物管服务，与居住在酒店当中并无二致。“我们想要做到的是比公寓更显尊贵，比住宅更懂享受，比酒店更懂生活。”楼盘营销负责人丝毫不掩饰布查特国际公寓的“野心”，在她眼里，这种产品是住宅、酒店、公寓优势特色的大集合，具备吸引买家和租客的各种元素。     B 拎个行李箱就可入住     “住酒店房子是人家的，还要花钱入住；住公寓房子是自己的，员工还不用掏钱。”尽管还没有搬进新房，苏中华已经开始为自己公司的投资算起了账：“根据布查特国际公寓2万元/平方米的售价，一套70平方米房子总价不到200万元，如果以1万元的租金放租，回报率是6%，比美国的同类产品高了一倍，而且广州的公寓物业管理费用比美国要低得多。”     苏中华很喜欢服务式酒店公寓这种住宅式投资、商业式收益的全新模式，这里还有专门的特色酒店或者国际经验的管理公司进行打理，能够提供24小时的全天候物业服务。不仅于此，这类产品还为苏中华这种没有时间建造一个新家的人提供了一种可能。布查特国际公寓拥有8000元/平方米的交楼标准，除了墙上挂着的电视机欠奉之外，室内所有的装修和家私家电都一应俱全，“我只需要拎个行李箱便可以直接住到里面来。”     2010年，超4000套公寓上市     遍及天河、越秀、番禺、海珠等多个区域     2010年，服务公寓大爆发     实际上，广州市服务式酒店公寓的历史可以上溯至上世纪80年代中期。当时随着改革开放及广州对外交往增多，大批外商赶来淘金，租赁市场日益活跃。花园酒店、中国大酒店等星级酒店于是纷纷设置公寓，以满足这部分客户的需求。初期的服务式酒店公寓与现在的产品相比有何不同？最大区别在于产权归属方面。“比如上世纪80年代花园酒店曾一次性推出148套公寓，不过这部分单位只作为出租用途，所有物业仍归酒店方所有。而目前的项目都是由开发商先卖给小业主，再进行管理，已经由单一产权的公寓转变成为非单一产权的公寓。”一位熟悉酒店行业的开发商称。     早期的服务式酒店公寓在广州主要有两类租客，一是自国外或其他省份而来的自助游客，二是广交会期间前来参展的中外商贾与投资者。由于客户属性特定，早期服务式酒店公寓的租期只有一周左右，最多不超过一个月，而到了今天，随着需求类型不断膨胀，租期也往往在半年以上，甚至长达数年之久。     与此同时，服务式酒店公寓也不仅仅限于在原有酒店基础上的改装，而是开始在大型社区楼盘甚至写字楼项目当中登场亮相，如中信国际公寓、海伦堡的欧洲假日公寓、领峰国际公寓等。     根据第一太平戴维斯、经纬地产等分析机构的统计数据，2010年广州将有超过4000套的公寓产品亮相，遍及天河、越秀、番禺、海珠等多个地区的楼市板块，除了布查特国际公寓之外，包括WHotel服务公寓、方圆奥克伍德国际公寓、西塔服务式公寓、富力万豪行政公寓等在内的一系列知名项目都在上市计划之中，消费者可以在其中找到单间、多房、复式等各类户型。     买比租更有居家感觉     如果使用者仍然只是当年的自助游客和广交会商户，4000多套的公寓供应量显然是个海量数字，好在有类似苏中华所在这类跨国企业的壮大发展，从而解决了需求的燃眉之急。作为华南重镇，广州吸引了越来越多外资企业前来设点驻站，由于本地培养人才耗时长久，这些公司必须将在国外的高级管理人员委派至此，对于他们来说，与其长期包租酒店客房，还不如购买更有居家感觉而且功能多样的服务式酒店公寓。     在经纬行研究中心经理朱欣苑看来，今年对于服务式酒店公寓来说是一个相当合适的发展契机，从外部坏境来说，受到世界范围的经济危机影响，去年和前年外籍高端租客的需求相对减弱，随着经济回升，这方面需求将在今年得以回升，加上年底亚运会的举办，又将形成一股强大的吸纳力量。短期来看，服务式酒店公寓产品将出现供不应求的市场局面。     除此之外，广州房地产市场内部的买家也已经从首次置业的自住型客户变为有多次购房经历的投资客，相对于其他住宅类型，公寓是更加符合他们目标的“心水”选择。     布查特国际公寓装修标准广州最高     1 装修标准8000元/平方米     该项目将提供8000元/平方米的装修标准，这是目前为止广州楼市在此方面的最高值。将赠送智能化门锁和全屋名牌家私电器，包括会烘干的洗衣机、豪华吊灯，窗帘、壁灯、空调柜机、壁挂机。配备高级橱柜及国际知名品牌抽油烟机、消毒碗柜、按摩浴缸、衣柜、地柜、酒架。     2 配套顶级私人会所     开发商将保留布查特国际公寓最高的三层空间作为自用，预计将打造成顶级私人会所，并向居住在公寓内的V IP客户开放。此外，项目还在除了住房之外的其他楼层设计了包括酒窖、西餐厅、宴会厅、亚洲最大的社区健身中心、瑜伽室、SPA馆、海岛式泳池、高尔夫等在内的多种豪华配套，为住客提供更多的服务。     3 强强联合 牵手戴德梁行     锦绣香江布查特国际公寓已经与戴德梁行签署合作协议，后者将为项目提供物业管理顾问服务。戴德梁行是世界五大房地产顾问公司之一，在全球45个国家150个城市共有超过1.25万名员工，服务范围包括企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理等多项。     相关新闻     经济学家叶檀本周六锦江开讲     自从元旦期间开放体验中心以来，锦绣香江全新公寓组团布查特国际公寓已引来约1000台客户前来参观。为吸引更多高端投资者的目光，项目本周末将邀请经济学家叶檀前来开设投资讲座，为企业家讲解理财之道。     据称，此次活动是锦绣香江今年众多主题活动的一场，届时众多珠三角地区的企业家和高级管理人员将在楼盘现场聚集，在倾听叶檀讲座的同时，还将通过活动互相切磋，探索企业之间合作的可能。